Se você está considerando investir em um flat no modelo pool, é fundamental compreender quais são os serviços oferecidos em um flat, pois estes serviços não apenas agregam valor ao imóvel, como também influenciam diretamente no retorno do investimento e na atratividade para locação. Neste artigo, abordaremos de maneira clara e informativa quais são os principais serviços que você encontra em um flat, como eles funcionam dentro de um empreendimento administrado em pool e o que observar antes de fechar negócio.
O que é um flat e como funciona o modelo de investimento em pool
Antes de mergulharmos nos serviços, vale relembrar os conceitos. O termo flat ou, em alguns casos, apart-hotel ou hotel-residência, refere-se a unidades que reúnem características de apartamento (cozinha ou kitchenette, sala, dormitório) com uma operação de serviços hoteleiros.
No modelo pool, diversos investidores aportam em unidades de flats dentro de um edifício que é operado por uma administradora ou rede hoteleira. As unidades são fracionadas em locação, e a receita proveniente da ocupação é rateada entre os investidores conforme contrato. O modelo está bem descrito quando se diz que “o ‘Pool’ de locações corresponde à associação de vários proprietários que, em conjunto com uma empresa de administração hoteleira, disponibiliza seu flat para locação como se fosse um apartamento de hotel”.
Investir em flats no modelo pool apresenta uma série de vantagens — maior profissionalização da locação, sem que o proprietário precise lidar diretamente com check-in/check-out, limpeza, comercialização etc. Mas essas vantagens só se concretizam se o empreendimento oferecer serviços de qualidade, que atraiam locatários e mantenham boa taxa de ocupação.
Agora, vejamos em detalhe quais são os serviços oferecidos em um flat e por que cada um deles é relevante para o investidor.
Principais serviços oferecidos em um flat
Aqui estão os serviços mais comuns e alguns diferenciais que você deverá encontrar e que fazem diferença tanto para quem ocupa o flat quanto para quem investe.
1. Recepção, portaria e segurança 24 horas
Um dos pilares dos serviços em um flat diz respeito à operação hoteleira em si: recepção (check-in/check-out), portaria, segurança, controle de acesso. Conforme o levantamento, muitos flats têm “serviços 24h, viabilizados, administrados e geridos no próprio empreendimento, sem terceirização e com valores inclusos no condomínio”.
Por que é importante para o investidor em pool:
- A presença de operação 24 h faz com que o empreendimento se situe mais perto de um produto hoteleiro, o que favorece maior ocupação empresarial, executiva ou de curta estadia.
- Segurança e controle de acesso agregam valor à unidade e justificam tarifas mais altas.
- Em contratos de pool, a administradora já assume esta parte, o que reduz risco operacional para o investidor.
2. Limpeza, arrumação e troca de roupa de cama / banho
Outro serviço relevante é o housekeeping (arrumação diária ou periódica), limpeza da unidade, troca de roupa de cama e banho, o mesmo padrão encontrado em hotéis residência. O estudo aponta que muitos flats “possuem lavagem e troca de roupa de cama e banho”.
Importância para o investidor:
- Eleva a percepção de qualidade para os locatários, o que pode gerar melhores avaliações, maior demanda e, consequentemente, rentabilidade.
- No modelo pool, a administradora já cuida desse serviço, evitando que o proprietário precise contratar ou gerir terceiros.
- Reduz a rotatividade de manutenção ou reclamações, mantendo o flat com padrão alto.
3. Lavanderia, manutenção e suporte técnico
Além da limpeza da unidade, serviços de lavanderia (geral ou de roupas do hóspede), manutenção preventiva e corretiva (ar-condicionado, infiltrações, mobiliário) são frequentemente oferecidos. Por exemplo, em um material de negócio foi listado “Home Repair / Manutenção do apartamento”, “Laundry & Repair / Envio de roupas para lavanderia e serviços de pequenos ajustes e reparos”.
Considerações para o investidor:
- A manutenção em dia reduz custos inesperados (por danos acumulados) e preserva o valor do imóvel.
- Em pool, despesas de manutenção muitas vezes são rateadas ou previstas no condomínio/administradora importante verificar contrato e taxa condominial.
- Flat que não oferece manutenção robusta pode ter custos elevados ou queda de padrão, prejudicando a ocupação.
4. Internet, TV a cabo, WI-FI, infraestrutura tecnológica
No mundo atual, a conectividade é quase tão importante quanto o mobiliário. Muitos flats já oferecem Wi-Fi de qualidade, TV a cabo, streaming, e infraestrutura para home office ou long stay. O conceito de flat, conforme um estudo, menciona “TV a cabo • Telefone local, despertador, recados • Internet banda larga”.
Benefícios para o investidor:
- Atende tanto locações de curta duração (turismo/executivo) quanto de média duração (corporativo, mudança temporária).
- Permite tarifas diferenciadas para long stay (uma semana, um mês ou mais).
- Maior potencial de demanda no cenário híbrido de trabalho remoto.
5. Cozinha ou kitchenette equipada
Uma das vantagens comparadas aos hotéis tradicionais: os flats geralmente oferecem cozinha ou kitchenette equipada (frigorífico, fogão, micro-ondas, louça básica). O estudo brasileiro classifica os flats como apartamentos que “dispõem de serviços hoteleiros em geral, com sala, dormitório, banheiro e cozinha americana”.
Por que isso impacta o investimento:
- Locatários que ficam mais tempo (business, mudança) valorizam a possibilidade de cozinhar, reduzindo custos e trazendo preferência por esse formato.
- Permite ao imóvel atender diferentes perfis: turismo, corporativo e média estadia.
- Diferenciação frente ao mercado tradicional de hotelaria, o que pode elevar as taxas diárias médias (ADR — average daily rate).
6. Lazer e comodidades (piscina, academia, bar, spa)
Muitos empreendimentos de flat oferecem áreas comuns semelhantes a resorts ou hotéis: piscina (coberta ou externa), academia, sauna, spa, bar ou restaurante, salão de eventos e espaços de coworking. Nas informações da bandeira hoteleira pode consta: “Piscina no último andar • Piscina Interior • Sala de lazer/TV • Área de spa • Sauna • Banho turco • Sala de vapor • Jacuzzi • Tratamentos de beleza • Centro de fitness”.
Aspectos relevantes para quem investe em pool:
- Essas amenidades elevam o padrão do empreendimento e permitem tarifas mais elevadas.
- Facilitam alta ocupação, especialmente em localizações desejadas.
- No entanto, também geram custos condominiais maiores, importante verificar o impacto no fluxo de caixa esperado.
7. Comercialização, gestão de reservas e administração da locação
No modelo pool, a bandeira hoteleira cuida da comercialização das unidades, do check-in/out, da limpeza e da manutenção, e os proprietários recebem sua parte de receita, após dedução de taxas.
Para o investidor:
- Verificar qual é o nível de serviço da bandeira hoteleira: transparência, portfólio, histórico de ocupação.
- Entender taxas de administração, percentual de receita, custo de condomínio e se há reservas para manutenção.
- Avaliar se o contrato de pool exige exclusividade ou se o proprietário pode, fora do pool, administrar por conta própria.
8. Serviços opcionais ou de luxo (pet care, personal trainer, massagem, delivery)
Alguns empreendimentos de alto padrão vão além e oferecem serviços opcionais pagos à parte, como pet-care, personal trainer no local, massagem no apartamento, arrumação extra, concierge de compras.
Por que vale considerar:
- Diferenciação competitiva: unidades com estes serviços podem obter melhores tarifas e ocupação premium.
- Para o investidor, é importante revisar se tais serviços impactam a taxa condominial ou se são à parte.
- Em mercados corporativos ou turísticos de luxo, esses diferenciais podem fazer a diferença.
Benefícios de um flat bem equipado com serviços para investidor do modelo pool
Investir em um flat que oferece serviços de alta qualidade apresenta vantagens relevantes para quem busca rendimento e segurança:
- Maior taxa de ocupação: locatários buscam praticidade, segurança e comodidade — serviços como limpeza diária, recepção 24h e infraestrutura tecnológica entregam isso.
- Tarifa média mais elevada: com serviço de hotelaria, kitchenettes e amenidades, o flat pode cobrar um valor superior ao aluguel tradicional de apartamentos sem serviços.
- Menor risco operacional para o investidor: no modelo pool, o investidor não precisa gerir individualmente hóspedes ou logística, a bandeira hoteleira faz isso.
- Valorização imobiliária: flats bem localizados, com serviços de hotelaria e boa gestão, tendem a manter ou aumentar valor no tempo, especialmente se a infraestrutura for moderna.
- Diversificação de público-alvo: com esses serviços, o imóvel atende turistas, executivos, profissionais em trânsito, long stays, o que dilui riscos.
Possíveis desafios e pontos de atenção
Nenhum investimento é isento de riscos. Mesmo com ótima estrutura de serviços, há fatores que merecem atenção:
- Taxas elevadas de condomínio e de pool: estruturas de lazer de alto nível e operação hoteleira exigem custos maiores. Esse custo impacta diretamente a rentabilidade líquida.
- Dependência da ocupação e da sazonalidade: mesmo com bons serviços, a rentabilidade estará ligada à demanda — localização e mercado importam muito.
- Contrato de pool com cláusulas rígidas: alguns contratos podem limitar o uso pessoal da unidade, ou impor manutenção mínima ou reforma obrigatória.
- Desgaste natural dos serviços: de limpeza, manutenção ou serviço de recepção não forem de alta qualidade, o padrão cai, a demanda cai e o investidor pode sofrer.
- Alternativas de investimento concorrentes: estudos indicam que os flats convivem com fundos imobiliários hoteleiros, que podem oferecer maior liquidez ou outras vantagens.
Se você está pensando em investir em um flat no modelo pool, priorize empreendimentos que ofereçam um pacote de serviços completo, com uma administradora sólida e bem avaliada, e esteja atento aos custos e à viabilidade.
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