Neste artigo serão abordadas questões básicas porém importantes para quem tem a intenção de aplicar seu dinheiro em hotéis.
Essas questões tem o objetivo de pontuar itens que devem ser observados na hora de decidir pelo investimento hoteleiro.
O que é Flat?
Flat é um edifício que é administrado por um grupo hoteleiro, não tendo a formalidade característica de um hotel e tendo por objetivo oferecer aos seus hóspedes ou moradores os serviços de hotelaria.
O Flat é explorado comercialmente através do pool de locação ou da locação direta. O Flat estando no pool, permite ao proprietário um rendimento sem que ele tenha um inquilino.
O que é Pool?
O “POOL” é o conjunto dos apartamentos de um edifício de Flat, todos decorados da mesma forma, que são utilizados para hospedagem, administrados em regime solidário pela administradora do empreendimento. A administradora do “POOL” fica responsável pelos ocupantes, pelo recebimento das diárias e extras dos hóspedes, assim como pela manutenção e conservação dos apartamentos.
A receita global auferida com esta atividade é rateada proporcionalmente com todos os integrantes do “POOL”, tendo sido ou não ocupada uma ou outra unidade especificamente. Todas as unidades integrantes do “POOL” fazem jus ao rateio, deduzidas, evidentemente, as despesas de condomínio, IPTU, luz e administração.
O que é Locação Direta?
Os apartamentos que são destinados a Locação Direta são aqueles que estão fora do pool de locação.
Os ocupantes destes apartamentos costumam ser chamados de hóspedes e normalmente são: estudantes de faculdades, médicos residentes, executivos de empresas, etc. que necessitam de uma estadia mais longa.
É uma locação regida pelo código civil brasileiro, não sendo disciplinada pelas regras da Lei do Inquilinato. O hospede/usuário paga um pacote de hospedagem incluso IPTU e condomínio que dará direito aos serviços hoteleiros básicos.
O que é Bandeira Hoteleira?
Símbolo e Marca utilizado pelas administradoras para diferenciar público, serviço oferecido e faixa de preço (diárias), partindo das supereconômicas até as bandeiras hoteleiras de luxo (Up Scale), cuja classificação foi desenvolvida para atender às diversas necessidades do mercado. (Leia sobre esse assunto em “Redes Hoteleiras”.).
O que é Condo-Hotel?
Termo que surgiu a partir da 5ª geração de Flats (a partir do ano 2000), em que 100% das Uhs (veja “Unidades Hoteleiras”) fazem parte do sistema pool de locação, não sendo permitida a moradia e/ou a locação direta por parte dos proprietários. Não existe taxa de condomínio, sendo que as despesas ordinárias são chamadas de despesas operacionais.
O que é Diária?
É o valor cobrado pela hospedagem em um hotel durante o período de 24 horas, sendo que o café da manhã e a vaga de garagem poderão ser cobrados à parte. Tais determinações, porém, variam de hotel para hotel.
O que é Rede administradora Hoteleira?
São as grandes redes hoteleiras que administram Flats e Condo-Hotéis por meio de uma padronização de serviços e mobílias adequada ao segmento a que o empreendimento se destina, utilizando bandeiras diferentes. Classificadas como as maiores do País, sendo na sua maioria multinacionais.
O que é Renda?
Distribuição mensal recebida pelos condôminos poolistas de um determinado Flat ou Condo-Hotel.
Receita Operacional = Receita de Quartos – (Impostos + despesas operacionais da sociedade + despesas de Condomínio, energia e IPTU das Uhs).
Receita Líquida = receita operacional – (Taxa de FRA = fundo de reposição de ativos + fees da Operadora)
Distribuição mensal = Receita liquida multiplicada pela fração de cada Uh
O que é Receitas de condomínio?
São obtidas por meio de eventos, aluguéis dos espaços, estacionamento e restaurantes (quando terceirizados).
Que é RevPAR (Revenue per available room)?
É a receita de hospedagem por apartamento disponível e pode ser calculada dividindo-se a receita total de hospedagem pelo número de Uhs.
O que é Taxa condominial?
Estão inclusos na taxa de condomínio os serviços de: recepção 24 horas, água quente, TV a cabo, arrumação hoteleira, mão de obra de pequenas manutenções (como, por exemplo, troca de lâmpada, ajuste de torneiras), staff do edifício, tarifas públicas das áreas comuns, troca de equipamentos e contratos de manutenção das áreas comuns, tais como ar condicionado, elevadores, paisagismo, mobília da recepção, eventos, fitness e outras áreas comuns.
O que Taxa de ocupação?
É a média mensal/diária de um determinado pool de locação. Exemplo:
3.000 diárias disponíveis;
100 Uh no pool = 3.000 diárias e/ou room nights disponíveis = 30 dias;
2.000 diárias e/ou room nights foram vendidas;
Taxa de ocupação mensal: 66,67%;
TO = 2.000 / 3.000 X 100 = 66,67%.
Para mais informações sobre flat no pool, entre em contato com a Olivver Negócios em Flats, uma consultoria de imóveis especializada em flats que poderá lhe explicar o passo a passo da realização de uma compra, venda ou locação desse tipo de imóvel, sempre atenta às tendências e às melhores práticas do mercado.